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[城建] 湘雅路街道关于进一步盘活闲置土地的调研报告

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发表于 2018-11-9 23:46:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 雅雀湖的老麻雀 于 2018-11-9 23:49 编辑

湘雅路街道近几年一直是棚改征收的主战场,特别是黄兴北路一、二、三期棚改项目拆迁腾地后有大量土地处于空闲状态,约占街道区域面积的三分之一,如何盘活街域闲置土地,对于街道的发展有重要意义。为此,街道开展了专题调研,力求客观全面地了解闲置土地的现状,深入剖析问题,并提出初步的对策建议,供上级部门决策参考。
一、闲置土地基本现状
1.闲置土地占比大。湘雅路街道街域范围内闲置土地有8块,分别是S5、S6、S8、S9、S10-1、S10-2、S12、S13,大多分布在黄兴北路沿线;净面积为222亩,约占黄兴北路沿线招商地块的67.5%(图表1)。

2.闲置土地现状堪忧。黄兴北路8个闲置地块中,虽有4个地块已被建成临时停车场(图表2),但是其他地块还处于不同程度的空闲状态,现状堪忧。具体来说,土地征收后,从**通过土地市场出让给开发商,再到开工建设,需要很长一段时间。这段时期,由于缺乏规范化管理,造成部分土地荒草丛生,部分闲置土地堆放了建筑垃圾和生活垃圾,既污染环境,又影响美观。对此,街道、社区多次组织人员清理,耗费大量人力、财力,但效果不佳。

3.闲置土地具备开发潜力。湘雅路街道地处中心老城区,具有独一无二的区域优势,闲置土地具备可持续发展的潜力。一是交通四通八达。街道紧邻湘江风光带,区域优势明显,辖区内南北向有芙蓉中路、黄兴北路、湘江中路,东西向有湘雅路、湘春路等主次干道,有106路、168路、405路等20多趟公交汽车经过。特别是辖区内的地铁站点文昌阁站,是地铁6号线与1号线的转乘站。地铁1号线已于2016年6月全线开通,南至雨花区尚双塘,北连开福区**。地铁6号线已全面开始施工,预计2022年建成开通,届时将西通梅溪湖片区,东达长沙黄花国际机场。二是医药康养产业集群。辖区医疗资源优势,不仅有闻名全国的湘雅医院、中信湘雅生殖以及遗传病专科医院,还有省卫计委、仁爱妇产医院、老百姓大药房、社区卫生服务中心等多家医疗医政资源。三是处于金融商务区。街道处于“金融生态区”中心地带的盛大金禧、泊富商业广场等楼宇具有金融洼地效应,两栋楼宇共吸引31家金融类企业入驻,其中投资管理类有13家、银行类有5家、资产管理类8家、保险类3家、证券类2家,金融业发展潜力巨大。
二、土地闲置原因及存在问题
1.征地拆迁难。自黄兴北路一期棚改征收项目于2012年4月启动以来,已将近7个年头,但是黄兴北路棚改项目地块一、二、三期湘雅路街域范围内仍有几个地块未交地。主要原因:一是随着房价不断上涨,市民对补偿价格的期望越来越高,对现有的补偿价格不满意,导致思想工作难做,部分被征收户仍未签约;二是因时间跨度长、处理的证据和政策缺失、人员变动大等原因,一些问题没有得到及时妥善解决而成为遗留问题,进而转化为信访问题,化解难度非常大;三是部分征地拆迁资金到位不及时,安置补偿时间跨度较大,客观上延缓了征地拆迁进度,导致未能在约定期限交地,使土地多年闲置。
2.开发力度不够。黄兴北路沿线土地的业主方为长沙市新河三角洲开发建设有限公司,目前除了文昌阁地铁口旁[2018]长沙市044号(S11)地块被老百姓大药房连锁股份有限公司摘牌,其他大部分土地仍处于招商状态,**资金未能及时回笼,造成极大地浪费。原因是黄兴北路沿线地块较分散,且大部分地块面积小,多为小宗地,湘雅路街道辖区内黄兴北路沿线8个地块中,7-18亩的地块有4个,占比50%,不利于土地的招拍挂,进一步影响了土地的开发。
3.土地监管不严。现行闲置土地相关的管理体系的不完善,导致土地闲置的政治、经济成本低、风险小。一方面从**自身来看,缺乏闲置土地的**问责,对于监管职能履行不到位、政策法规执行不力等情况都没有详细规定**的责任追究问题,从而使闲置土地现象产生的政治成本降低。另一方面相关法律法规的不完善导致闲置土地处置难度大。虽然《土地管理法》、《房地产管理法》等规定了满一年未动工开发的土地应收取闲置费,连续两年未使用的土地无偿收回,但同时又规定了因不可抗力或者**、**有关部门的行政行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。
三、盘活闲置土地的建议
盘活闲置土地涉及到市、区多个职能部门和用地单位,需要**主导,协调相关部门,才能顺利促进闲置土地的开发利用。提出相关建议如下:
1. 加大盘活力度。湘雅路街道处于市中心,辖区内的土地无论是出让时期的楼盘低价,还是当前的平均房价都是全市最高房价街道之一。根据网络搜索数据:长沙2018年9月新房均价为11616元/㎡,而湘雅路辖区内华盛新外滩二手房价格为16000元/㎡,复地崑玉二手房价格为19000元/㎡,远高于全市均价。此外,湘雅路街道辖区内黄兴北路沿线的土地,无论是地理位置、还是环境配套,都有明显的优势,并且随着城市的发展变化,该地区可供出让的土地数量已经是屈指可数,土地资源十分稀缺。因此,闲置土地多造成的资源浪费非常大。建议积极盘活存量土地,加大土地招拍挂力度,尽力争取建设用地指标,为街域经济社会发展拓展空间。
2.临时开发利用。闲置土地作为已经批准的建设用地,其用地性质为国有建设用地,作为城市配套设施临时使用具有优势,在临时利用时不论是硬化地面还是改变其地标种植作物,均不会产生违法用地问题。建议将闲置土地以两种方式予以利用:一是临时开发为城市绿地。城市绿地能够提高城市自然生态质量,有利于环境保护,还能增加城市地景的美学效果,增加城市经济效益,可与打响蓝天保卫战工作相结合,充分调动土地的利用效率。二是开发为临时城市广场。以简易硬化、铺设草坪砖或方砖形式开发为临时城市广场,满足周边居民的文化生活需要。
3.加强跟踪管理。建议上级**及职能部门严格审查用地单位的用地效益和用地定额,按照投资额、投资强度、从业人员数量,合理确定土地供应量。坚决执行经营性用地招拍挂出让制度,不断规范土地出让行为,从源头控制土地闲置现象。同时,进一步加大监管力度,督促用地单位按合同履行竣工时间和建设标准,加快已供土地的开发建设速度,不断提高土地总体利用率。
4.培育优势产业。建议立足街道区域优势开展以商招商。一方面,依托辖区资源优势,突出抓医药康养产业,整合医疗资源优势,协调发展健康卫生产业;积极引入优质医养机构,推动居家养老健康服务,以此拉动街域医养产业链的发展。另一方面,建议加快引进金融、商务、文化创意等优势企业,构建以金融生态区和现代服务业为支柱的绿色产业发展格局。

来源:开政调研

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发表于 2018-11-10 08:54:24 | 显示全部楼层
高标准建好黄兴北路两厢应该是**以后工作重点,要不然地铁改线大力拆迁都白搭了
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发表于 2018-11-10 13:47:30 | 显示全部楼层
黄兴北路沿线要全部完成城市更新,至少还要15-20年时间,慢慢来吧。
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[LV.1]

发表于 2018-11-10 14:05:32 来自手机 | 显示全部楼层
为了拆迁,当年1号地铁改道,到底是好是坏(个人还是觉得五一广场以北。当年应该走芙蓉中路)
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发表于 2018-11-10 19:37:46 | 显示全部楼层
难怪油铺街口这里还不拆咯,规划公园迟迟不见面!
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发表于 2018-11-10 19:57:51 | 显示全部楼层
我如飘絮 发表于 2018-11-10 14:05
为了拆迁,当年1号地铁改道,到底是好是坏(个人还是觉得五一广场以北。当年应该走芙蓉中路)

地铁一号线原规划方案是走芙蓉路,当年开发三角州时北辰强烈要求地铁走北辰过,加上五一广场是长沙城市中心,后才修改方案一号线从侯家塘拐黄兴路过北辰后再拐芙蓉路
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[LV.2]

发表于 2018-11-10 22:29:57 | 显示全部楼层
一号线七拐八拐的 搞得没什么客流 过了文昌阁人就少一些了
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发表于 2018-11-10 23:16:45 | 显示全部楼层
黄兴北的地基本上都又散又小,发下力拆几块整的噻,实在没地方的就做豆腐块拍不就行了,说白了就是不重视这块,芙蓉中黄兴北做个cbd简直完美,高标准搞出来效果绝对的好
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[LV.1]

发表于 2018-11-10 23:33:07 | 显示全部楼层
不发力拆出适合开发的较大地块,总是不好出让的
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[LV.1]

发表于 7 天前 | 显示全部楼层
看**有无这个魄力和能否把握时机了。
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发表于 7 天前 | 显示全部楼层
再把地块拆大一点
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classn_11

发表于 6 天前 | 显示全部楼层
再把地块拆大一点
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[LV.7]

发表于 4 天前 | 显示全部楼层
形式不好,价格不高
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